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2021中國物業服務百強企業排行榜重磅發布

發表時間:2021-04-25 15:45

2021年4月22日,由中指研究院、中國房地產TOP10研究組主辦,中指控股(CIH)、中指研究院承辦的“2021中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十四屆中國物業服務百強企業家峰會”隆重召開。


中國物業服務百強企業研究自2008年以來已連續進行十四年,引起了社會各界的廣泛關注,同時也得到了行業內優秀企業的認可,相關研究成果已經成為評判物業服務企業經營實力及行業地位的重要標準。2021中國物業服務百強企業研究,以“高速·高質·高密·高效”為主題,發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業服務企業,發揮示范帶頭作用,引領行業快速、健康發展。


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百強企業管理面積增長14.02%,TOP10管理面積增長27.57%

2017-2020年百強企業合約管理面積、管理面積及市場份額變化情況
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2020年,百強企業管理項目數量均值為244個,同比增長15.09%;管理面積均值達4878.72萬平方米,同比增速達14.02%;百強企業市場份額上升至49.71%,較上年增加6.10個百分點。

TOP10企業管理面積均值2.64億平方米,同比增長27.57% ,強者恒強態勢顯著。

依托兄弟公司項目,以點擴面輻射周邊,實現規模高速高效增長

首先,百強企業積極承接兄弟企業獨立開發或合作開發的項目,使得管理面積的增長得到有效保障。其次,百強企業進駐兄弟企業開發項目后,借助優質服務、專業管理及高效運營,不斷累積良好的品牌口碑,通過標桿項目“以點擴面”,為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。此外,百強企業利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯系,成立合資合作平臺或項目層面的合資公司,協助獲取政府類、公建類的項目、城市服務項目,同時也有助于規避并購整合的高對價問題。

五成以上新增面積來自外拓,并購和競標貢獻各半,市場化拓展成效顯著

2020年,百強企業新增管理面積中超過5成來源于市場化拓展,其中,并購和通過項目競標的增長貢獻各半,可見外拓成效明顯。百強企業結合自身發展戰略,審時度勢,揚長補短,以更加多元的并購模式加快企業高質量擴張。目前,百強企業主要的并購策略可以分為兩類:第一類是物業服務企業間的并購,且超大并購案頻發,“大魚吃大魚”趨勢明顯。一則能在短時間內擴充管理規模,業務重合度高,盡快發揮協同效應,二則可以豐富管理業態,擴充非住宅業態項目,拓寬盈利渠道,三則可以彌補區域布局短板,迅速切入重點城市,提升市場占有率。第二類是圍繞上下游產業鏈開啟并購,挖掘垂直領域潛力,開拓增值業務,打造服務閉環,全面提升盈利空間。此外,并購主體已經不再局限于大型企業,中小型企業也開始主動出擊,尋求良好合作機遇,實現協同效應,共謀跨越式發展。

此外,百強企業還通過及時掌握市場公開信息,尋求合作機會等方式,以優質的服務及專業高效的管理模式,贏得招標方青睞,全面提升外拓比例。

注重核心優勢區域深耕,單城市管理面積均值超140萬平方米
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2020年百強企業不同城市群管理面積分布情況

2020年,百強企業58.93%的管理面積位于五大城市群,較2019年上升2.77個百分點,其中,長三角城市群管理面積占比最高達19.35%;粵港澳、長江中游城市群面積比例分別為11.31%、9.98%,較2019年分別增長1.06、0.7個百分點,增速較快;成渝和京津冀城市群在管面積比例分別為9.85%和8.64%,增速較為平穩。2020年,百強企業總體進駐城市已覆蓋全國,進入城市數量均值達34個,較2019年增加3個,管理版圖進一步擴張。2020年,百強企業單個城市項目數量均值為7.18個,同比增長4.94%,單個城市管理面積均值143.49萬平方米,較上一年度增長3.96%。


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營收增長12.81%,低于在管面積增速,規模先行,收入可期

2017-2020年百強企業營業收入均值與增速及管理面積增速情況
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規模的擴張為百強企業創收帶來持續增長的源動力,但近年來,隨著收并購和市場化項目拓展增多,百強企業需要一定時間去整合、消化相應項目。2020年,百強企業營業收入均值實現11.73億元,同比增長12.81%,首次低于在管面積增速1.21個百分點。

增值服務收入占比呈現分化趨勢,TOP10企業運營能力明顯優于百強企業

  • 鞏固基本盤,基礎收入占比微降至78%,TOP10企業基礎服務收入貢獻64.61%


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2020年,百強企業積極穩固基本盤,基礎物業服務收入繼續增高,達到9.14億元,同比增長11.92%,業績貢獻度為77.93%;多種經營收入均值2.59億元,同比增幅達16.08%,增長彈性更高。

百強企業基礎服務收入占比逐年緩慢下降,2018-2020年累計下降2.56個百分點;相較而言,TOP10營收結構的改善節奏更快,2020年,TOP10企業的基礎服務收入占比達64.16%,低于百強企業超13個百分點,體現出TOP10企業在營收結構優化方面更多的主觀能動性。

  • 非業主增值服務仍是多種經營收入主要貢獻力量,案場服務、前介服務占比最高


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2020年,百強企業非業主增值服務收入均值實現1.42億元,占多種經營收入的比重為54.91%。百強企業為房地產開發企業、物業服務企業及其他非住宅業主單位提供多樣化的非業主增值服務,主要涵蓋案場服務、顧問咨詢服務、前介服務、工程服務等;其中,案場服務在非業主增值服務收入中的占比最高,達60.41%;前介服務亦為主要服務領域,包括開荒保潔、查驗、開辦等,占比達19.69%;顧問咨詢、工程服務收入占比均低于10%。

  • 社區增值服務收入同比增長15.49%,社區零售、家政類生活服務收入增長最快



2020年,百強企業社區增值服務收入同比增長15.49%,占多種經營收入的比重45.09%。百強企業社區增值服務收入主要來源于圍繞業主提供的生活服務、圍繞業主資產提供的資產管理服務和對社區空間的運營服務等,基本各占20%以上。

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發揮規模效應降成本,拓展高價值項目增收益,凈利潤均值突破1億元

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2020年,百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元,同比分別增長15.15%和14.73%。2017-2020年,百強企業多種經營收入貢獻從18.20%提升至22.07%,凈利潤貢獻從41.68%提升至48.30%,都呈現逐年上升的態勢,且利潤貢獻的提高要顯著快于收入貢獻。

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2020年,百強企業整體盈利能力進一步實現小幅提升,凈利潤率為8.91%,較上年增加0.15個百分點。 2020年,百強企業營業成本均值為8.86億元,同比增加12.07%,其中,人力成本占比達58.32%,較2019年下降0.77個百分點。

2020年百強企業營業成本構成情況

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疫情加速標準化體系構建,推動服務品質不斷進階

2020年,突如其來的新冠疫情給廣大人民的工作和生活帶來了不小的困擾,物業服務企業不懼風險,堅守工作崗位,全面推進疫情防控工作,以專業、精細的服務,從多方面為業主及住戶帶去安全守護。部分百強企業,在抗擊新冠疫情期間,“逆行”而上,以更高標準、更專業的服務,拉起社區生命防護線,積極承擔社會責任,樹立行業抗戰疫情標桿。隨著服務標準的模塊化、精細化,百強企業也在不斷構建、更新企業的基礎服務標準,希望以標準化、模式化、高效化服務滿足業主日益提高的品質要求,同時提升行業整體的服務水平。

主動服務贏得業主認可,收繳周期縮短,收繳率與續約率維持高位

百強企業始終奮戰在抗疫一線,配合醫療工作者,采取一系列防控措施,同時,百強企業主動提高自身服務意識,以服務客戶為己任,充分發揮社區優勢,進一步提升服務品質。2020年,百強企業物業服務費收繳率均值為93.57%,續約率均值為98.39%。

2017-2020年百強企業物業服務費收繳率與項目續約率情況

吸引各路英才,人才結構優化助力行業生產力水平提升

人力資源也是物業服務企業的核心所在,決定企業的未來。百強企業積極聚集一批批敢擔當、有作為的優秀人才,成為行業的中堅力量,以謹慎和腳踏實地的作風,推動行業快速成長。百強企業從業人員本科及以上人員占比11.23%,增長0.25個百分點;大專學歷人員占比22.77%,增長1.35個百分點,高中學歷人員22.68%,降低0.17個百分點;中專及以下人員占比43.32%,降低1.43個百分點。

2019-2020年百強企業人才結構對比

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TOP10企業平均儲備量高達1.71億平方米,頭部效應顯著


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2020年,百強企業的合同儲備項目數量均值為105個,合同儲備項目面積均值為1830.51萬平方米,同比增長分別為10.53%和8.63%。百強企業各層級儲備面積也呈現馬太效應。2020年, TOP10企業合同儲備項目面積均值為1.71億平方米,是百強企業均值的9.34倍,遠遠領先于其他層級企業。

2020年百強企業不同層級合同儲備項目情況

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非住宅市場容量大、專業門檻高,百強企業逐鹿各細分賽道

2020年,8成以上的百強企業進入商業物業領域,7成以上的企業進入辦公物業領域,5成左右企業服務產業園區物業、公眾物業、學校物業等。百強企業憑借豐富的管理經驗及專業化服務,逐漸贏得市場認可,非住宅業態管理面積呈現逐年上升態勢。

首先,非住宅領域市場前景廣闊,布局非住宅領域是百強企業快速壯大的重要手段。其次,非住宅業態項目收取的物業費較高,可以進一步充盈營收。2020年,百強企業管理項目平均物業費為3.84元/㎡/月,其中,辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過6元/㎡/月,公眾物業、產業園區物業、學校物業及其他類型物業服務費均超過3元/㎡/月,住宅物業服務費最低,為2.05元/㎡/月。再次,非住宅項目競標時對經驗、專業性要求較高,企業成功進入后可通過沉淀管理經驗,迅速拓展相似領域項目,或可成為“一方霸主”。最后,百強企業積極挖掘全新服務市場,不斷開辟服務新領域。百強企業緊抓“城市精細化管理”的機遇,以多年積累的服務經驗,開始涉足城市服務。

利用“人+場”優勢,響應政策號召,深度布局增值服務

百強企業在穩固傳統服務的基礎上,跟隨多元化需求,借助自身優質資源,及時推出豐富的服務,打通上下游產業,進一步擴充盈利渠道。2020年百強企業增值服務均值為2.59億元,同比增長16.08%,占總營業收入的22.07%,仍有較大的提升空間。

百強企業開展增值服務具有先天優勢。第一,部分增值服務所需專業程度(資質)、資金等門檻較高,百強企業具備較充分的開展條件;第二,社區團購、社區空間運營等社區增值服務需要依賴較大的業主基數、較廣的渠道才能產生較多的需求,業主數量多、管理項目較多的百強物業服務企業開展社區增值服務更容易達到理想的效果。此外,規模較大的百強企業能發揮規模效應,可以通過標準化流程控制服務質量、通過較高的項目密度攤薄成本,通過品牌優勢獲取增值服務溢價。

政策方面,國家對社區養老、智慧化服務等方面的支持達到空前力度。2020年11月出臺的《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》,提出“物業服務+養老服務”居家社區養老模式。2020年12月住建部等部委發布《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》指出“拓寬物業服務領域。鼓勵物業服務企業依托智慧物業管理服務平臺,發揮熟悉居民、服務半徑短、響應速度快等優勢,在做好物業基礎服務的同時,為家政服務、電子商務、居家養老、快遞代收等生活服務提供便利。”

資本賦能,上市企業融資凈額累計近千億,擴規模、智慧化建設彈藥充足

根據各企業年報、上市公告披露,截至目前,港股主板40家物業服務企業上市以來,融資凈額共計近千億元。首先,從2020年新上市物業服務企業募集資金用途來看,用于收并購及戰略投資的資金占比呈擴大趨勢,比例較之前上市企業的50%-60%提高至60%-70%,這將進一步加劇行業集中度;其次,上市物業服務企業更加重視數字化運營系統和智慧社區平臺的建設,預計將10%-20%的資金用于構建社區生態系統;此外,上市企業預計將在拓展增值服務或提高員工綜合水平方面花費10%-15%的資金,其余資金將用于運營資金及一般企業用途。

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疫情大考下,以專業力量守護安全、保障生活,彰顯企業擔當和家國情懷

疫情期間,物業服務企業一方面積極配合政府進行疫情防控,做好消殺、宣傳、封閉管理等全方位部署,嚴把社區進出口,構筑群防群治的嚴密防線;另一方面,通過社區服務平臺,為業主提供蔬菜生鮮配送、口罩等防疫物資團購服務,解決業主生活實際困難。

新冠疫情成為了提升物業服務能力的“磨刀石”,后疫情時代,在我國疫情防控常態化的背景下,百強企業將抗疫中積累的經驗和知識,內化為營造健康環境、幸福家園的服務標準與能力,升級了安全防御體系,建立了規范的應急響應體系,整體管控能力、供應鏈的管理能力也得到了質的提升。

2021年,在國內疫情零星散發和局部聚集性交織疊加的態勢下,百強企業堅持疫情防控常態化管理不松懈,用行動詮釋物業人是建設美麗家園過程中,值得信賴的主力軍之一。

主動融入基層社會治理,共建共治共享美好生活

在國家號召打造“共建共治共享”社會治理格局的背景下,百強企業響應國家方針政策,積極參與基層社會治理,通過與屬地街道社區建立協同聯動機制,堅持黨建引領,與居委會、業主等多方主體聯動,共建共享社區和諧氛圍,助力社區治理活力和效率提升,履行社會擔當,實現政企民共贏。特別是,2020年新冠疫情期間,物業管理工作的價值讓社會、政府重新認知,行業參與基層社會治理的巨大價值也被重新認識,成為創新社會治理、推進和諧宜居城市建設、提升城市發展質量、維護社會穩定的重要力量。

物業服務企業參與社會治理模式

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提供就業崗位148萬個,熱心公益活動,積極踐行社會責任

2020年,我國就業市場形勢嚴峻,百強企業積極承擔起社會責任,全面強化穩就業舉措,部分優秀企業在年初就提前啟動招聘,創造更多就業崗位。2020年,百強企業提供就業崗位148.3萬個,同比增長16.24%,提供外包崗位59.02萬個,同比增長7.01%,其中多數為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位,在解決基層就業,在促進社會和諧穩定方面發揮了重要作用。

近年來,百強企業公益投入力度不斷增強,公益項目愈加多元,通過投身力所能及的社會公益活動中,為社會的發展貢獻自己微薄的力量。從內容來看,主要涉及社區公益、扶貧助困、教育助學、醫療健康、災害救助、綠色環保等公益領域。


本文來源于中指研究院微信公眾號





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